کاربر: مهمان
.
سه شنبه ۴ اردیبهشت ۱۳۹۷
norooz
لینکهای مرتبط
leader site year name dolat site president site sanat site amlak site otagh e asnaf site amlak e tehran site Rahgiri قانون مهم ماده 17 قانون نظام صنفی
نظرسنجی
افزایش وام خرید مسکن نقشی در افزایش قیمت خانه دارد؟

اوقات شرعی

آمار سایت
بازدید امروز: ۴۲۱
بازدید دیروز: ۲۶۵۷
بازدید کل: ۲۸۶۴۱۹۳
۱۳۹۶/۱۱/۱۷

پاي قراردادهاي پيش فروش ساختمان هوشيار بنشينيد

 ساختمان وعده داده شده همچنان در مرحله فونداسيون فريز شده و بالا نمي آيد، آپارتماني که 18 ماه قبل پيش فروش شده معلوم مي شود 10 مالک دارد، امتياز آپارتماني را از عضو يک تعاوني مسکن خريده ايد اما هيات مديره متواري شده اند و اسناد تغيير کرده و... کلاهبرداري با شيوه پيش فروش آپارتمان ها حقه قديمي است که بسياري از مردم را در دام افراد سودجو گرفتار مي کند. مالباختگان که اغلب قدرت پرداخت تمام بهاي آپارتمان در يک مرحله را ندارند با هزاران اميد و آرزو براي خانه دار شدن اقدام به خريد خانه هاي پيش فروش شده از سوي انبوه سازان يا شرکت هاي تعاوني مسکن مي کنند اما غافل از اينکه افراد سودجو املاک خريداري شده را همزمان به چندين نفر فروخته يا به هر بهانه ديگري از ثبت سند به نام خريدار خودداري مي کنند و اين نوع کلاهبرداري هر روز با شيوه و راهي تازه تکرار مي شود. افزايش پرونده هاي پيش فروش ساختمان ها در مراجع قضايي و ايجاد ناامني در خصوص خريد وفروش ساختمان ها باعث شد تا هفت سال پيش، قانون پيش فروش ساختمان ها که مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره بود در صحن علني مجلس شوراي اسلامي به تصويب برسد اما با آنکه آيين نامه اجرايي اين قانون در سال 1393 از سوي هيات وزيران تصويب شد، باز هم مسئولان مربوط از اجراي اين قانون سر باز زدند و بار ديگر براي بازنگري به کميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي ارسال شد.
    
    قانون پيش فروش ساختمان ها همچنان در پيچ و خم قانونگذاري
    سيد هادي بهادري- نايب رئيس کميسيون عمران - درباره آخرين وضعيت قانون پيش فروش ساختمان ها مي گويد: قانون پيش فروش ساختمان ها از چندي قبل به دليل آنکه بدرستي اجرا نمي شد مشکلات جديدي را ايجاد کرده بود به همين دليل نياز به اصلاح اين قانون بشدت احساس شد. از اين رو پس از جلسات متعددي که با مسئولان وزارت راه و شهرداري گذاشته شد؛ آنها براي رفع مشکلات قانوني قول مساعد دادند و سرانجام تصميم گرفته شد که براي بررسي دوباره اين قانون کارگروهي ويژه تشکيل شود. بدين ترتيب همه نقطه نظرات درکميسيون عمران مجلس شوراي اسلامي جمع بندي و پس از بررسي هاي لازم به اين نتيجه رسيديم که اين تغييرات براي اعمال در اين قانون تبديل به پيشنهاد طرح شود. چرا که اگر تبديل به لايحه مي شد بايد زمان زيادي صرف آن مي گرديد.
    بدين ترتيب تغيير در برخي مواد اين قانون را به صورت طرح اعلام کرديم و مسئولان راه و شهر سازي هم نظراتشان را در خصوص اين طرح اعمال کردند و هم اکنون هم در حال آماده شدن است تا در مجلس شوراي اسلامي تحت عنوان يک طرح پيشنهاد شود.
    وي درباره علت اجرا نشدن اين قانون مي گويد: اين قانون پس از تصويب اجرا شد اما مشکلات زيادي به وجود آورد. يکي از مشکلات، نگاه حاکم بر آن بود که به عوامل پيش فروش ساختمان ها ديد منفي و جرم انگارانه داشت که بالطبع موجب افزايش پرونده هاي قضايي مي شد و بر مشکلات و معضلات موجود مي افزود. به طوري که شکايت همگان از جمله افرادي که در پيش فروش ساختمان ها اشتغال داشتند را به همراه داشت.
     از سويي ديگر يک مقداري هم باعث رکود خريد و فروش ساختمان ها مي شد به نحوي که کسي نمي توانست ساختمان خود را به صورت پيش فروش بفروشد. اما مشکل ديگر اين است که آيين نامه اجراي اين قانون با خود قانون تطابق ندارد و از اين جهت هم در اجرا مشکل ايجاد کرده است.
    وي در ادامه درباره گفته يکي از مسئولان مبني بر اجرا شدن اين قانون در برخي استان ها اظهار داشت: اجراي قانون فعلي با طرحي که در آينده قرار است در مجلس شوراي اسلامي بررسي شود، ممکن است در برخي مواقع مشکلي به وجود نياورده باشد اما روي هم رفته در پي جلساتي که با مجموعه سنديکاهاي انبوه سازان و اتحاديه هاي املاک در کميسيون عمران داشتيم جمع بندي آن اين بود که اين قانون مشکلات جدي به وجود آورده و براي آنکه اين مشکلات حل شود سعي کرديم قدمي برداريم. از سويي ديگر قصد مشورت با دستگاه قضايي داريم که اگر آنها نيز نظر موافق داشتند به صورت يک طرح در مجلس شوراي اسلامي مطرح مي شود.
    اين در حالي است که دشتي اردکاني رئيس کانون سردفترداران و دفترياران نيز در خصوص آخرين وضعيت قانون پيش فروش ساختمان ها مي گويد: اين قانون در اکثر استان ها اجرا شده است. در تهران هم مشکل شناسنامه فني ساختمان را داريم. متاسفانه يکي از معضلات مردم بحث پيش فروش بود که براي آنها مشکلاتي را ايجاد مي کرد و هر روز شاهد حضور پيش خريداران در مقابل مراجع قضايي بوديم. چنانکه با يک سند عادي يک آپارتمان را به 10 نفر مي فروختند. اگر اين قانون اجرايي شود، هيچ گونه مشکلي در اين باره نخواهيم داشت، البته يک عده نمي خواهند اين قانون اجرايي شود که در آينده دلايل آن را خواهم گفت.
    
    راهکارهاي مناسب براي مقابله با سودجويان ساخت و ساز
    اما بر خلاف گفته رئيس کانون سردفترداران و دفترياران مبني بر اجرا شدن قانون پيش فروش ساختمان ها در برخي استان هاي کشور، همچنان شاهد موجي از پرونده هاي ورودي پيش خريداران مالباخته به مراجع قضايي هستيم که هر روز به تعداد اين شکايت ها افزوده مي شود. به عبارتي اين وضعيت تبعات و مشکلات بسياري را هم براي مردم و هم مراجع قضايي به وجود آورده است.
    حسام عقبايي- رئيس کميسيون تخصصي مشاوران املاک کشور و نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران در حالي که مناسب ترين راهکار در خصوص خريد وفروش ساختمان ها را بالا بردن ضريب امنيت معاملات مسکن مي داند مي گويد: يکي از راه حل ها اين است که سامانه اي که درباره اطلاعات املاک و مستغلات وجود دارد، با نهادهايي همانند سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور لينک شوند تا اطلاعات لازم در خصوص پلمب، بازداشت و در رهن بودن املاکي که در حال خريد وفروش هستند در اختيار مشاوران املاک قرار گيرد. همچنين هنگام عقد قراردادها بايد از مشاوره حقوقي افراد متخصص و حرفه اي در حوزه تنظيم قراردادها استفاده شود. به عبارتي بايد پيشگيري قبل از درمان باشد.
    عقبايي همچنين درباره پيشگيري از طرح دعاوي حقوقي در حوزه پيش فروش و ساير حوزه قراردادهاي ملکي مي گويد: قبل از انعقاد هر قرارداد ملکي بايد موارد مختلفي از جمله نوع کاربري (مسکوني يا تجاري و صنعتي) بودن آن ملک يا اينکه آيا داراي بدهي مالي به نهادها يا ارگان هاي مختلف است يا خير و در نهايت درباره تغيير و تحولي که امکان دارد هنگام اجراي طرح هايي روي برخي اراضي گرفته شود استعلام گردد. در واقع چنانچه هنگام بستن اين نوع قراردادها به ابعاد مختلف توجه شود و در چارچوب قانون مدني باشد ديگر شاهد مشکلاتي در اين زمينه نخواهيم بود يا اگر هم مشکلي وجود داشته باشد بسيار کم است. اما اقدامي که مشاوران املاک مي توانند در جهت ممانعت از برخي سودجويي ها در معاملات ملکي انجام دهند اين است که بايد اطلاعات متعارفي که در خصوص معاملات ملکي که در آن منطقه وجود دارد را به طرفين قرارداد منعکس کنند. اگر چه قانونگذار در حوزه مالکيت اجازه قيمت گذاري را به مشاوران املاک نداده است.
    اما مي توانند در جهت تعادل قيمت ها، قيمت حقيقي و واقعي که در آن منطقه وجود دارد را به طرفين قرارداد منعکس کنند.
    نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک تهران در ادامه درباره راهکار قانوني در مواقعي که برخي افراد سودجو همزمان ملکي را به چندين نفر به فروش مي رسانند مي گويد: به قطع در اين خصوص ضعف قانوني وجود دارد. اما در حال حاضر براي بهبود وضعيت موجود بحث اصلاحيه هاي پيش فروش قانون ساختمان ها به مجلس شوراي اسلامي ارائه شده است و درحال طي کردن مراحل قانوني است.
    اما در وضعيت موجود راهکاري که وجود دارد اين است که قراردادهاي فروش املاک بايد در دفاتر مشاوران املاک تنظيم و کد رهگيري گرفته شود تا از انجام معاملات مکرر خودداري گردد. همچنين براي آنکه شاهد چنين وقايعي در شرکت هاي تعاوني مسکن نباشيم بايد قراردادهايي که در مشاوران املاک بسته مي شود با شرکت تعاوني مربوطه لينک شود و براي آنکه همزمان ملک به چندين نفر منتقل نشود پس از واگذاري ملک از سوي فروشنده جزئيات فروش هم در دفتر تعاوني و هم در سامانه اطلاعات املاک و مستغلات ثبت شود تا از کلاهبرداري افراد سودجو جلوگيري شود.
     به گفته عقبايي زماني که شهروندان با کلاهبرداري هاي اينچنيني روبه رو شدند در درجه نخست بايد براي فروشنده اظهارنامه فرستاده شود. بعد از آن بايد در خصوص انعقاد قرارداد، دادخواست الزام به تنظيم سند رسمي تنظيم گردد که به طور معمول دو حالت رخ مي دهد. يا ملک پايان کار و صورت مجلس تفکيکي دارد که در دادخواست فقط بايد به انتقال سند اشاره شود يا اينکه آن ملک صورت مجلس تفکيکي و پايان کار ندارد که در درجه نخست بايد دادخواست الزام به اخذ پايان کار و صورت مجلس تفکيکي داده شود و سپس در دادخواستي ديگر تقاضاي اخذ سند رسمي کند.
    سعيد روستايي وکيل پايه يک دادگستري و کارشناس ارشد حقوق اقتصادي نيز در گفت و گو با «ايران» با تاکيد بر اينکه دادگستري محل مراجعه تظلمات عمومي است و اين حق مسلم افراد در هر جامعه اي است که براي احقاق حق و برخورد دستگاه قضايي با اشخاص سودجو به دادگستري مراجعه کنند مي گويد: متاسفانه به دليل ناآگاهي مردم از قوانين و مقررات در خصوص پيش فروش ساختمان ها شاهد افزايش حجم پرونده هاي دادگستري هستيم که اکثر اين پرونده ها پس از رسيدگي منتهي به قرارمنع تعقيب يا رد دعوي و... مي شود که اين خود باعث افزايش بي رويه پرونده ها در محاکم شده است.
    
    بنابراين رعايت نکاتي از جمله
    الف- گسترش دادن نظام معاضدت و مشاوره قضايي
     ب- استقرار هرچه بيشتر واحدهاي ارشاد و معاضدت قضايي
     ج-استقرار واحدهاي صلح و سازش
     د- توجه بيشتر به امر داوري در راستاي صلح وسازش
    مي تواند به عنوان راهکاري قابل تامل و راهگشا در جهت کاهش اينگونه پرونده هاي قضايي مورد استفاده قرار گيرد.
    روستايي با بيان اين مطلب که رعايت مفاد صريح قانون بهترين و موثرترين ابزار در راستاي رسيدن به مطلوب طرفين در چنين قراردادهايي است مي گويد: در اين خصوص مي توان به نکاتي همچون تصريح قيود و محدوديت هاي مندرج در سند مالکيت پيش فروشنده در سند پيش فروش، بيمه مسئوليت پيش فروشنده براي جبران خسارت هاي ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و زيان هاي ناشي از عدم رعايت ضوابط قانون و ساير قوانين مربوط در مقابل پيش خريدار و اشخاص ثالث، تاييد گواهي امضاي مهندس ناظر از سوي دفتر اسناد رسمي مبني بر پايان عمليات پي ساختمان و در نهايت پيش فروش ساختمان با تنظيم سند رسمي و.... اشاره کرد.
    اين وکيل دادگستري همچنين اظهار مي دارد: در برخي موارد مشاهده مي شود برخي افراد سود جو در زمان مقرر ملک پيش خريداري شده را به مشتري تحويل نمي دهند و باعث مشکلات زيادي براي آنها مي شوند. بنابراين از آنجا که کل موضوعات مربوط به اين نوع معامله ها تابع عمومات قانوني و عرف مسلم جاري هستند، موثرترين ابزار فشار در راستاي الزام پيش فروشنده براي اجراي تعهدات قراردادي باز گذاشتن برخي ضمانت هاي اجرايي در چارچوب قانون همچون تعيين خسارات تاخير در ايفاي تعهد و گرفتن تامين هاي کافي هنگام تنظيم قرارداد است.
    روستايي مي افزايد: يکي از مشکلاتي که در بحث پيش فروش ها وجود دارد، بحث تعاوني هاي مسکن است که برخي افراد سود جو املاک پيش فروش شده را همزمان به چندين نفر مي فروشند.
     اين درحالي است که متقاضياني که به اميد خانه دار شدن تمام اموالشان از دست رفته است، ماه ها و سال ها براي احقاق حق خود در مراجع قضايي در رفت و آمد هستند و در نهايت به نتيجه مطلوب نمي رسند.
    وي دليل چنين اتفاقاتي را جهل افراد به قانون در زمان تنظيم قرارداد، عدم بسط و توسعه و البته اصلاح قوانين مربوطه، وجود کارتل هاي قدرتمند و ذي نفوذ همچون تعاوني هاي ياد شده مي داند و مي گويد: قانونگذار براي به حداقل رساندن اين مشکل در ماده ٢٣ قانون پيش فروش ساختمان و آپارتمان اشعار مي دارد: اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي کنند، به حبس از ٩١ روز تا يک سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم مي شوند و البته مقررات ناظر بر فروش مال غير نيز حمايت کننده از افراد زيانديده در اين مورد هستند اما به نظر مي رسد قانونگذار با وضع ماده مذکور تلاش براي به حداقل رساندن چنين معضلي کرده است.
    بنابراين نمي توان گفت که بروز چنين وضعيتي نشان از ضعف و نا کار آمدي قانون نيست چرا که قانون در اين زمينه صريح، شفاف و قاطع است که متاسفانه اجرا نشدن آن باعث مشکلات عديده شده است و متاسفانه نظر به اظهارات پيشين گاهي اوقات افراد سودجو با نيت سوء و البته سوء استفاده از بي اطلاعي و ساده لوحي اشخاص به قانون اقدام به دور زدن قانون و سوء استفاده از آن مي کنند.
    البته بهتر است با تعيين ضمانت اجرا هاي قوي تر و البته سريع تر از لحاظ جبران زيان هاي احتمالي وارده و سخت گيري بيشتر در راستاي تنظيم چنين قراردادهايي همچون تعيين ضمانت اجرا هاي کيفري اين معاملات را به مسير صحيح تر و مورد نظر قانون نزديکتر کرد.
    
     قانون در مبارزه با متخلفان پيش فروش ساختمان ها
    اوتاد تنها- وکيل پايه يک دادگستري نيز در خصوص برخي قوانين که هم اکنون در بحث خريد و فروش آپارتمان ها در کشور در حال اجرا ست و مي توان به آن استناد کرد مي گويد: يکي از قوانين ماده 338 قانون مدني«بيع عبارت است از تمليک عين به عوض معلوم و مطابق ماده 361 در بيع عين اگر معلوم شود مبيع وجود نداشته بيع باطل است.» که براساس آن پيش فروش آپارتمان در واقع يک تعهد فروش است و فروشنده تا زماني که آپارتمان آماده و منتقل شود تعهداتي را نسبت به خريدار بر عهده مي گيرد.
    بنابراين تهيه و تنظيم يک قرارداد محکمه پسند و قانونمند نخستين و اساسي ترين مرحله شروع کار است که به قطع بايد اين قرارداد از سوي يک وکيل آگاه تنظيم و ارائه شود که در آن قرارداد تعهدات فيزيکي و معنوي پيش فروشنده اعم از نحوه احداث و تکميل ساختمان، تحويل و تنظيم سند رسمي و تامين خسارات ناشي از عدم ايفا تعهدات و ساير شرايط شکلي و ماهيتي لحاظ خواهد شد. لازم به ذکر است اين پيش فروش ها بايد مطابق ماده 3 قانون پيش فروش ساختمان مصوب 1389 به صورت رسمي ثبت شود.
    اما يک اشکال اساسي که در خصوص پيش فروش ساختمان ها وجود دارد اين است که متاسفانه مشاوران املاک و مستغلات به دليل آشنا نبودن با قانون يا هر دليل ديگري در انجام وظايف قانوني خود سهل انگاري يا غفلت مي کنند. در حالي که براساس ماده 24 قانون پيش فروش ساختمان، «مشاوران املاک و مستغلات موظفند پس از انجام مذاکرات اوليه طرفين معامله را براي انجام تشريفات قانوني به دفاتر اسناد رسمي معرفي کنند.
    در غير اينصورت مطابق قانون مجازات خواهند شد.» بنابراين اقدام مثبتي که مشاوران املاک و مستغلات مي توانند انجام دهند اين است که با ميانجيگري عادلانه مابين طرفين قرارداد در جزئيات موضوع براي اعتمادي که خريدار و فروشنده مي توانند به ايشان داشته باشند از تخلفات احتمالي جلوگيري کنند.
    اين وکيل دادگستري همچنين با بيان اينکه امکان دارد به هردليلي پيش فروشنده ملک مورد توافق را به پيش خريدار تحويل ندهد مي گويد: براي اينکه چنين وقايعي رخ ندهد در مرحله نخست تنظيم يک قرارداد صحيح و قانوني به قطع ضامن حفظ حقوق پيش خريدار خواهد بود. اما به استناد مواد 11 تا 19 قانون پيش فروش ساختمان ها چنانچه مفاد آن رعايت شود پيش خريدار مي تواند نسبت به احقاق حق خود از طريق مراجعه به دفاتر اسناد رسمي و ادارات ثبت اقدام کند.
    وي افزود: با وجود اينکه فعاليت شرکت هاي تعاوني مسکن تحت نظارت وزارت تعاون و زير مجموعه هاي آن است اما متاسفانه همچنان شاهد مشکلات عديده اي در اين خصوص هستيم.
    اوتاد تنها؛ نبود آموزش کافي، نداشتن اطلاعات صحيح مردم از قوانين و حقوق خود، نظارت ضعيف ناظران بر عملکرد شرکت هاي تعاوني و نبود ضمانت اجراهاي مناسب، وجود نواقصي در اجراي قانون پيش فروش ساختمان ها، عدم مراجعه به وکلاي دادگستري براي مشاوره، مغفول ماندن قوانين مرتبط از جمله قانون پيش فروش ساختمان ها از سوي دفاتر اسناد رسمي، ادارات ثبت و مشاوران معاملات املاک و مستغلات و در نهايت سهل و ممتنع انگاشتن مسائل از سوي عموم و پيش خريداران را عامل تخلفات متعدد از جمله جرم فروش مال غير دانسته و معتقد است براي ممانعت از ارتکاب هر جرمي از سوي افراد سود جو بهتر است شهروندان قبل از هر اقدامي درباره ملکي که قصد خريد آن را دارند تحقيقات لازم را به عمل آورند و با يک وکيل آگاه مشورت کنند تا با رعايت قانون حقوقشان محفوظ بماند.
    همچنين با تدابير حقوقدانان و قانونگذاري دقيق در خصوص برخي مواد قانون باعث مي شود تا حدود بسيار زيادي از حجم اينگونه پرونده ها در مراجع قضايي کاسته شود.